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【编者按】在全球经济格局不断演变的当下，房地产投资风向正悄然生变。曾经因疫情电商红利而过度扩张的物流地产，经历短暂低迷后再度成为外资眼中的“香饽饽”，而一度火爆的首尔写字楼市场却因供应过剩隐忧逐渐降温。本文通过国际地产咨询巨头高力国际韩国区高管的深度解读，揭示外资如何精准捕捉韩国物流地产的触底反弹机遇——他们避开仍陷过剩困局的冷链设施，转而抢攻供需失衡的干仓物流中心，甚至通过改造存量资产创造价值。与此同时，首尔核心区未来五年激增的新建写字楼供应，正为过去“一室难求”的市场注入不确定性。这场资本与市场的博弈，不仅折射出后疫情时代产业需求的深层变迁，也为全球商业地产投资策略提供了关键坐标。

干仓资产重获青睐；新增供应逼近，写字楼前景降温

高力国际韩国区董事总经理Richard Hwang指出，外资正疯狂回流韩国物流地产，赌的就是市场已经触底。

尽管近年来物流板块曾面临供应过剩的担忧——尤其是疫情催生的电商热潮导致全国配送中心遍地开花之后——海外资管机构如今正积极投资这类资产，以抢占增长中的市场先机。

“今年完成的大型物流交易，绝大多数都由外资主导，”Hwang周二在首尔市中心这家全球房地产服务公司的办公室接受《韩国先驱报》专访时表示。

Hwang于2000年协助这家房地产巨头设立韩国办事处，自2009年起一直领导该团队。

他补充道：“他们（外资）倾向于聚焦大规模、位于空置率结构性偏低区域的干仓物流中心。”

与早前的热潮不同，近期对物流枢纽的兴趣集中在干仓设施而非冷链设施上。

“我们预计，随着需求跟上，干仓设施的过剩供应大致将在2028年左右被消化，从而有效清空整体空置。然而对于冷链设施，即使到2030年以后，空置问题可能仍将持续。”他表示。

冷链设施通常比干仓设施租金更高，这曾鼓励了过度开发并导致供应过剩，尽管常温配送在物流市场中占比更大。

Hwang指出，随着干仓设施需求上升且供应有限，多家外资资管机构已押注将冷藏仓库改造为普通设施。

今年早些时候，加拿大资管机构博枫资产管理以2450亿韩元（约合1.67亿美元）收购了仁川的一个配送中心；而主权财富基金新加坡政府投资公司则与本地资管机构Koramco Asset Trust合作，以2300亿韩元收购了该港口城市的另一处物流中心。

这两笔交易均基于提高综合用途中心内干仓设施比例的愿景执行，计划将部分冷藏空间改造为常温设施。

“投资者对物流资产的兴趣预计将持续强劲一段时间。虽然今年的交易涉及大型优质资产，但我们预计明年市场上将有更多陷入困境的物流资产进行交易，”Hwang预测道。

“外资将寻求机会折价收购这些资产，改造其功能，稳定出租率，最终将其重新推向市场。这是养老基金或公共基金难以轻易选择的路径，因为他们更关注确保即时现金流。”

首尔写字楼热潮终结？

近年来，首尔写字楼市场异常紧俏，甲级写字楼整体空置率长期徘徊在5%以下——这一水平在韩国房地产行业被广泛视为租户更替产生的‘自然’空置率。

在强劲需求支撑下，外资曾对写字楼资产表现出浓厚兴趣，在该领域投入数亿美元。但Hwang指出，这种热情已开始降温。

“尽管近期多家全球企业正推行重返办公室政策，但写字楼资产在全球范围内尚未成为表现最佳的板块。尽管首尔市场展现出韧性，投资者仍不愿增加其写字楼持有量，”他表示。

Hwang进一步补充，首尔核心城区也正面临可观的新增供应 pipeline。

中央商务区未来五年计划完工的大型项目，将新增约相当于该区域现有存量40%的办公空间。预计CBD的供应过剩很可能将额外空间推向江南商务区和汝矣岛商务区，从而推高整体空置率。

“也许不是明年或后年，但从更长的时间维度看，这股新增供应潮确实有可能产生连锁效应，”他说道。