【编者按】当股市狂欢的烟花照亮天际，首尔楼市正悄然酝酿下一场资本盛宴。最新研究揭示了一个令人玩味的现象：科斯达克指数的每一次攀升，都在为两个月后的公寓价格注入上涨动能。这记响亮的市场耳光，正掴在那些期待”股市繁荣能分流房产热钱”的政策制定者脸上。从2020年疫情至今，0.7的相关系数像铁索般将股市与房市牢牢捆绑，资本正踩着两个月的时间差，完成从证券账户到房产合同的完美转移。当”股楼联动”成为新常态，我们或许正在见证资产配置逻辑的历史性转折。

在韩国综合股价指数连日刷新历史高点之际，一项研究显示股市投资收益极有可能流向首尔公寓市场。关键证据在于：自2020年新冠疫情爆发以来，每当科斯达克指数上涨，首尔公寓成交价格总会在滞后两个月后出现跟涨态势，且这种关联性正持续强化。

这项研究让人不禁质疑：李在明政府期待通过”科指5000点”等股市繁荣来分散房地产领域投资资金的政策，是否会产生事与愿违的效果？与政府预期相反，有迹象表明科斯达克指数的大幅攀升反而可能助推房地产等实物资产价格上涨。

◇”科指上涨带动首尔公寓价格攀升”形成规律

根据明知大学经济系吴智允教授15日发布的《十月首尔公寓市场：FOMO情绪与股市狂欢交织下的走势》研究分析，首尔公寓成交价格呈现滞后科斯达克指数两个月的波动规律。具体数据显示，2020年1月至今年7月期间，科指与首尔公寓成交价格的相关系数已突破0.7，较2013年1月至2019年12月期间的0.4显著提升0.3个百分点。该研究系统分析了2013年至今的科斯达克指数（按月收盘价计）与韩国国土交通部住宅交易价格指数。

首尔公寓价格与科指关联度的强化预示着：股市繁荣可能成为推高首尔房地产价格的催化剂。这与政府期待通过股市分流房地产投资资金的预期形成鲜明反差。吴教授指出：”若当前趋势延续，股市盈利最终将转化为涌入核心地段公寓的巨额资金。”

曾任韩国银行官员、韩国开发研究院房地产研究组长的吴智允教授，在政府政策决策领域拥有丰富经验，是房地产市场的权威专家。

◇”炒股获利转战首尔公寓”现象或将加剧

吴教授将科指与首尔公寓价格关联度的提升归因于2020年后利率政策与资产市场的深度绑定。为应对疫情冲击，韩国央行货币政策委员会于2020年5月将基准利率降至历史低点0.5%，同时政府发放总额14.3万亿韩元的紧急灾难补助以恢复消费能力。在超低利率与扩张性财政政策释放的流动性驱动下，2020-2021年韩国公寓市场迎来史上最强劲的上涨周期。据KB国民银行房地产数据显示，全国住房价格指数在2020年上涨8.35%，2021年涨幅达14.95%，创下1998年外汇危机后最大涨幅。

吴教授特别指出，虽然2024年公寓价格再度攀升，但当前市场环境与2020-2021年存在本质差异。今年以来的上涨动能主要来自首尔及首都圈高收入双职工”精英家庭”的购房需求，以及地方房地产市场的疲软表现。研究还显示，李在明政府上任后推出的两项重大房地产政策已产生副作用：6月27日实施的抵押贷款限额政策（规定贷款上限为6亿韩元）导致麻浦区、城东区、广津区等准入区域房价急速上涨；9月7日供应措施公布后，对追加指定居住迁移限制区和土地交易许可区的担忧，加速了预防性价差投资行为。吴教授强调：”历来当人们通过虚拟货币、股市获得巨额收益时，资金最终都流向首尔公寓。让购房资金转向股市极为困难，现实很可能走向相反方向。”